Berlin: Gericht verlangt Genehmigung für befristete möblierte Vermietung in Milieuschutzgebieten

Wegweisende Entscheidung für den angespannten Berliner Wohnungsmarkt: Die befristete Vermietung möblierter Wohnungen in Milieuschutzgebieten muss genehmigt werden. Das entschied das Verwaltungsgericht Berlin und wies damit die Klage einer Wohnungseigentümerin ab. 

Die Klägerin hatte zuletzt 15 Wohnungen in Berlin-Neukölln befristet und möbliert vermietet und dafür sogenannte All-in-Mieten von durchschnittlich 23,26 Euro bis 32,63 Euro pro Quadratmeter kassiert (inklusive Heiz- und Betriebskosten, WLAN, Möbel). Die gebietstypische Warmmiete liegt ohne Möblierung laut Gericht bei 10,37 Euro pro Quadratmeter. Der Bezirk untersagte der Wohnungseigentümerin am 22. Dezember 2025 die befristete und möblierte Vermietung, es folgte die Klage.

Gericht: So eine Vermietung kann zu Verdrängung führen 

Die 19. Kammer des Verwaltungsgerichts wies die Klage nun zurück. Die auf drei bis maximal zwölf Monate befristete Vermietung der möblierten Wohnungen könne dazu führen, dass die ansässige Wohnbevölkerung verdrängt werde, hieß es in einer Pressemitteilung. Daher liege eine milieuschutzrechtlich relevante Nutzungsänderung vor, für die eine Genehmigung erforderlich sei. 

Diese sei der Wohnungseigentümerin nicht unbedingt zu erteilen, da die Wohnungen mit ihrem Geschäftsmodell zum Beispiel für Haushalte mit Kindern und einkommensschwachen Haushalten nicht mehr bezahlbar seien. Ihr Vorgehen habe daher eine «verdrängende Wirkung» und entspreche nicht den Zielen der Milieuschutzverordnung. 

Neuköllns Umwelt-Bezirksstadtrat Jochen Biedermann sprach von einem guten Tag für die Mieterinnen und Mieter in Berlin. «Alle, die hier auf Wohnungssuche sind, kennen die befristeten und oft unbezahlbaren Inserate.» Das Urteil habe berlinweite Signalwirkung, so Biedermann. «Ich erwarte, dass diese Wohnungen unverzüglich wieder regulär vermietet werden.» Auch der Berliner Mieterverein begrüßte das Urteil. Ein solches Vermietungsmodell bezwecke meist nur die Umgehung der Mietpreisbremse zu völlig überhöhten Mieten, so Geschäftsführer Sebastian Bartels. 

Nach Einschätzung von Stadtentwicklungssenator Christian Gaebler führt die Gerichtsentscheidung zu mehr Rechtssicherheit. Diese biete die Grundlage für Bezirke, Regulierung und Überprüfung stärker «in die Fläche» der sozialen Erhaltungsgebiete zu bringen, so der SPD-Politiker. «Angesichts vergleichbarer Handlungserfordernisse in vielen Großstädten Deutschlands gehe ich von einer wichtigen Vorbildwirkung Berlins aus.»

Berufung möglich

Die Wohnungseigentümerin hatte argumentiert, dass ihre Wohnungen weiterhin zu Wohnzwecken genutzt würden und damit keine milieuschutzrechtliche Genehmigung erforderlich sei. Gegen das Urteil kann Berufung beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg eingelegt werden.