Für viele Berliner sind die Mieten zuletzt weiter gestiegen, aber nicht einheitlich in allen Segmenten. Das ergibt sich aus dem neuen Mietspiegel 2026. Er ist ab sofort in Kraft und soll Mietern und Vermietern Orientierung mit Blick auf die zulässige Miethöhe geben, wie Bausenator Christian Gaebler (SPD) bei der Vorstellung der Daten erläuterte.
Der sogenannte Median aller im Mietspiegel aufgeführten Nettokaltmieten liegt bei 7,71 Euro pro Quadratmeter. Das ist nicht der statistische Durchschnitt, sondern der allgemeine Mittelwert. Es gibt also genauso viele erfasste Mietwerte darüber wie darunter. Im Mietspiegel 2024 lag der Wert bei 7,21 Euro - 50 Cent niedriger. Gaebler sprach von einer moderaten Erhöhung.
Die Geschäftsführerin des Berliner Mietervereins, Wibke Werner, bewertete das anders: «Der Wahnsinn auf dem Berliner Wohnungsmarkt bildet sich immer mehr im Berliner Mietspiegel und dort vor allem bei den extremen Oberwerten ab.» Das Bild sei sehr uneinheitlich. Zum Teil seien die Mieten nahezu auf dem Niveau des Vorgänger-Mietspiegels geblieben. Je nach Größe und Lage habe es andererseits aber auch sehr hohe Steigerungen gegeben.
Im Mietspiegel wird nach einfachen, mittleren und guten Wohnlagen unterschieden, je nach Baujahr des Hauses sowie dessen Ausstattung. Daraus ergibt sich für jeden Wohnungstyp eine bestimmte Mietspanne. Dem neuen Mietspiegel zufolge sind rund die Hälfte der erfassten Adressen (49,9 Prozent) in mittlerer Wohnlage, knapp ein Drittel (29,4 Prozent) in einfacher, ein Fünftel (20,7 Prozent) in guter Wohnlage.
Wohnungsmangel wird zum wichtigen Wahlkampfthema
In Berlin sind hohe Mieten wegen des chronischen Wohnungsmangels ein Dauerthema, das auch im Wahlkampf eine wichtige Rolle spielt. Gaebler betonte, der Neubau von Wohnungen sei weiterhin nötig, um das Problem in den Griff zu bekommen.
Der Mietspiegel gilt für rund 1,6 Millionen Wohnungen in Berlin und basiert auf rund 17.000 Daten etwa zu Miethöhe, Lage und Ausstattung der Wohnungen, die bei Mietern und Vermietern erhoben wurden.
Er soll beiden Seiten Orientierung zur geltenden ortsüblichen Vergleichsmiete geben. Sie ist unter anderem wichtig, weil sie Mieterhöhungen eine Grenze setzt, aber bei einer Steigerung - wie im neuen Mietspiegel - auch neue Erhöhungsmöglichkeiten für Vermieter bietet. Der Mietspiegel ist als Broschüre unter anderem bei der Bauverwaltung und in den Bezirksämtern zu haben, aber auch online abrufbar.
Mieter, die davon ausgehen, ihr Vermieter verlange eine zu hohe Miete, sollten eine Mieterberatung der Bezirke in Anspruch nehmen oder der Mietervereine, die das für ihre Mitglieder anbieten, sagte Gaebler. Die Mietpreisprüfstelle sei ebenfalls ein möglicher Ansprechpartner. Mit solcher fachlichen Unterstützung seien Mieterinnen und Mieter auf der sicheren Seite. Die Erfahrung sei, dass Vermieter durchaus darauf reagierten.
Mietspiegel ist nicht nur bei Neuverträgen nützlich
Wibke Werner empfiehlt, den von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Bauen entwickelten Online-Mietspiegelrechner zu benutzen. Wer dort seine Adresse eingebe, könne ermitteln, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung ist.
Der Mietspiegel kann hilfreich sein, wenn ein Vermieter die bisherige Miete erhöhen will, aber auch, wenn es um einen neuen Mietvertrag geht, wie Werner erläuterte. Bei Neuvermietungen greife die Mietpreisbremse. Im Regelfall darf die Miethöhe maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Bei einer Mieterhöhung in einem laufenden Mietverhältnis gelte die Voraussetzung, dass die Miete mindestens ein Jahr lang unverändert war. Außerdem gelte die sogenannte Kappungsgrenze, sagte Werner. Danach darf die Miete in drei Jahren höchstens um 15 Prozent erhöht werden - und auch dabei gilt die ortsübliche Vergleichsmiete als Maßstab.
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